Claves del inmobiliario en 2025: la vivienda recupera el reinado y acapara la atención de todo el capital
- El retail vence los fantasmas del pasado y encara un año de inversión y cambios
- La logística se consolida de la mano de la tecnología y la sostenibilidad
Los directivos del mercado residencial miran al 2025 con gran optimismo. Tras un 2024 en el que los productos clasificados como living encabezan las operaciones de inversión inmobiliaria, esperan que el próximo año sea todavía mejor. El capital apuesta con fuerza por el alquiler, tanto por el tradicional, con el regreso de las operaciones de Build to Rent, como por el flexible, el coliving, las residencias de estudiantes y también por productos emergentes en España como el senior living.
La incertidumbre generada por el control de las rentas en el contexto de la controvertida ley de vivienda ha frenado la inversión en Cataluña, sin embargo, Madrid y el resto de grandes capitales con potencial demográfico se encuentran en plena ebullición. Esta situación regulatoria, unida a la subida de los tipos, lo que supuso un freno al Build to Rent, desvió el foco de la inversión hacia el alquiler flexible, que vive un momento de auge. Ahora, con la rebaja de las condiciones crediticias el capital mira también hacia el alquiler tradicional, completando el círculo en el sector. Las cifras del mercado residencial son, sin duda, positivas.
La compraventa de viviendas se disparó un 51,3% interanual en octubre y acumuló un total de 69.418 operaciones. Se trata del mayor incremento desde agosto de 2021 y su mayor cifra de transacciones desde mayo de 2007, cuando se superaron las 75.000 operaciones. La venta de vivienda nueva avanzó un 83,4% interanual con 16.224 operaciones (su mayor avance desde mayo de 2021 y su mayor cifra desde febrero de 2013) y las operaciones de vivienda de segunda mano aumentaron un 43,6%, un alza no vista desde septiembre de 2021.
Estos datos son un reflejo del cambio de ciclo hipotecario por la desescalada de los tipos de interés, por lo que se espera una temporada de gran dinamismo en la adquisición de vivienda. Esto se traducirá también en el precio en 2025, con subidas medias esperadas por el sector de alrededor del 8% en el producto de segunda mano y del 10% en la obra nueva, donde existe todavía un mayor estrés entre la oferta y la demanda. Según los últimos datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE), si se mantuvieran las tendencias demográficas se estima que entre 2024 y 2039 se crearán de media 246.000 hogares al año, una cifra muy superior a la producción de obra nueva anual, que oscila entre los 85.000-90.000 unidades anuales. Estas cifras dan idea del enorme reto al que se enfrenta el sector como industria y toda la sociedad española, y de las oportunidades que presenta. Este escenario acrecenta el problema de acceso a la vivienda, que según los expertos “continuará agravándose”.
Así, la subida de los precios no solo se dará en el producto en venta, también en el alquiler, ya que, de nuevo, en este caso también la oferta es incapaz de absorber la creciente demanda. En este sentido, los portales inmobiliarios arrojan un aumento de precios de entre el 4% y el 10%. El origen de todo el problema se encuentra, según los expertos, en la escasez de parcelas finalistas. Esta seguirá siendo la mayor limitación para la capacidad de la industria promotora y de construcción de satisfacer la demanda de nuevos hogares. “Esta situación continuará ejerciendo presión sobre los precios residenciales, ya que la oferta de obra nueva no logrará, un año más, equilibrar la intensa demanda”, recalcan.
Por otro lado, los directivos señalan que la industrialización se presenta como una posible respuesta a otros de los desafíos del sector como la falta de mano de obra o la descarbonización de nuestro parque inmobiliario y la mejora de la calidad en la edificación. “Avanzar en la industrialización del sector de la construcción nos permitirá además romper la barrera de las 100.000 viviendas nuevas al año conteniendo los costes”, aseguran.
Asimismo, los expertos consultados por elEconomista.es ponen el foco en la colaboración público privada para poder aumentar la producción de vivienda asequible, dando respuesta a la gran demanda que existe en este mercado. Finalmente, el sector pone urgencia en aprobar la nueva ley del suelo que garantice la seguridad jurídica de las tramitaciones urbanísticas y que permita incorporar más suelo al mercado y poner en marcha los procedimientos de licencia básica que acorten los procesos administrativos. Se tratan de muchos retos pero con buenas perspectivas para comenzar un 2025 que será de gran actividad para el residencial.
Las oficinas encaran un año de crecimiento tras imponerse al teletrabajo
El mercado de oficinas en España seguirá mostrando signos de recuperación y transformación en 2025, impulsado por la estabilidad económica y la adaptación a nuevas formas de trabajo. Se espera que las rentas continúen aumentando, especialmente en las zonas céntricas donde la demanda supera a la oferta. En las áreas periféricas, los activos de calidad también experimentarán un crecimiento positivo, aunque la conversión de edificios en viviendas seguirá siendo una tendencia debido a que muchos de estos activos están obsoletos y su transformación para mejorar los ratios de eficiencia ya no son rentables.
El fantasma del teletrabajo, que generó una gran preocupación en años anteriores tras el boom vivido en la pandemia, seguirá siendo anecdótico en España. Incluso en Barcelona, donde hay un gran ratio de empresas tecnológicas, que son las que más están apostando por este modelo, la tendencia se está invirtiendo y se aboga por la vuelta a la oficina. Así, aunque el teletrabajo ha ayudado a flexibilizar la vida laboral, la realidad, según apuntan los expertos, es que no ha reducido significativamente la capacidad instalada en las oficinas ni tampoco el gasto en esta partida para las empresas, que han apostado por mejorar sus espacios de trabajo como forma de retener al talento.
La transformación urbana es un tema clave en las grandes ciudades, y el sector inmobiliario terciario desempeña un papel crucial en la creación de usos mixtos y en la sostenibilidad de los edificios y la movilidad. En el sector de oficinas, se ha observado una polarización entre la oferta alejada del centro y la oferta prime, que sigue mostrando una evolución positiva con aumentos de precios y altas tasas de ocupación. El valor de las oficinas prime, que se ajustó debido a la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo a finales de 2023, ha comenzado a recuperarse en 2024.
Así, se prevé que los descuentos se normalicen con la mejora de la economía y de hecho podrían iniciar un camino de recuperación. En este sentido, los expertos señalan que, a pesar de posibles inestabilidades geopolíticas, el sector inmobiliario terciario demostrará su capacidad y seguridad como refugio de inversión. En este contexto, el sector de oficinas en España está experimentando una profunda transformación, impulsado por nuevos hábitos de trabajo y las demandas de una fuerza laboral más digital y exigente.
En 2025, esta evolución se consolidará con opciones más flexibles que respondan a las necesidades del trabajo híbrido y la eficiencia laboral y de costes. Las empresas seguirán buscando espacios adaptables en términos de capacidad y duración contractual, fomentando una dinámica laboral más ágil y competitiva. Los directivos del sector apuntan que las oficinas están evolucionando hacia entornos diseñados para potenciar la colaboración y el bienestar, con sostenibilidad e integración de tecnología avanzada como factores diferenciadores. La localización será crucial, con un auge de oficinas en áreas periurbanas que permitan equilibrar la vida personal y profesional de los empleados. Así, la adopción de modelos de trabajo híbridos llevará a una mayor demanda de espacios de alta calidad y oficinas flexibles.
Se espera que Madrid cierre el año con una contratación total de oficinas superior a los 500.000 metros cuadrados, consolidando su recuperación postpandemia. En Barcelona, la absorción total podría superar los 300.000 metros cuadrados para 2024, un incremento del 26% respecto a 2023.La inversión en oficinas en España se espera que alcance los 2.000 millones de euros para el cierre de 2024, impulsada por el renovado interés del capital internacional. Además, la estabilización en valoraciones permitirá un incremento en el volumen de inversión en 2025.
La demanda se centrará en espacios de alta calidad, sostenibles y bien ubicados, mientras que la inversión continuará beneficiándose del interés tanto nacional como internacional. Madrid se posiciona como uno de los principales centros empresariales de Europa, con un marco macroeconómico estable y una inflación moderada. En 2025, se espera que la integración de tecnología avanzada en los espacios de oficina, la sostenibilidad y la flexibilidad sean los principales motores del sector, que espera una tendencia positiva tanto en absorción como en inversión.
La logística se consolida de la mano de la tecnología y la sostenibilidad
El sector logístico en España lleva años experimentando una transformación sin precedentes, consolidándose como un pilar fundamental de la economía. Los directivos de las grandes empresas de este segmento consultados por elEconomista.es coinciden en que la combinación de tecnología y la implementación de soluciones sostenibles están impulsando el crecimiento del sector, con una demanda creciente de activos modernos y eficientes. El comercio electrónico, que alcanzará tasas de penetración cercanas al 17%, es uno de los principales motores de esta evolución.
La integración de tecnologías avanzadas marcará un punto de inflexión, ofreciendo mayor eficiencia y optimización operativa. En este sentido, las empresas deberán apostar por innovaciones como la Inteligencia Artificial (IA), la robótica o el análisis de datos para agilizar sus operaciones y satisfacer las crecientes expectativas de los consumidores, que exigen rapidez y flexibilidad en sus entregas. Con la implementación de estos avances, los directivos están convencidos de que el futuro del mercado logístico en España está “lleno de oportunidades”.
La sostenibilidad es otro factor determinante en el sector. Los nuevos desarrollos están invirtiendo en energías renovables y materiales sostenibles, mejorando el ciclo de vida de los inmuebles y generando valor a largo plazo para clientes y comunidades. Por ello, se espera que en 2025 las empresas logísticas y los desarrolladores inmobiliarios inviertan cada vez más en proyectos que incorporen tecnologías verdes y soluciones sostenibles, como la instalación de paneles solares en naves industriales o la mejora de los sistemas de aislamiento en los edificios. De cara a la primera mitad de 2025, los expertos prevén que la estabilización de los costes de construcción permitirá planificar nuevos proyectos con mayor certeza, aunque persistirán las dificultades para acceder a financiación en proyectos con riesgo comercial. Asimismo, la colaboración público-privada y la mejora de infraestructuras de transporte y energía también serán esenciales para superar barreras y potenciar la innovación.
El comercio electrónico sigue siendo una pieza clave en la transformación del sector, con una creciente necesidad de inmuebles cerca de los grandes núcleos urbanos y la modernización del stock logístico obsoleto. En 2023, las ventas online representaron más del 10% del Producto Interior Bruto (PIB) en España, una tendencia que se espera siga en aumento en 2025. Por otro lado, uno de los mayores desafíos que enfrenta el sector inmologístico en España es la falta de disponibilidad de suelo adecuado para el desarrollo de nuevas naves logísticas.
Las principales áreas industriales se encuentran saturadas, lo que está impulsando una escasez de espacios disponibles para nuevas construcciones. Como resultado, las empresas deberán mirar hacia zonas periféricas o nuevas ubicaciones en las que se esté promoviendo el desarrollo de infraestructuras y la creación de parques logísticos. Además, la revitalización de espacios industriales en desuso o el reciclaje de terrenos industriales abandonados están siendo cada vez más frecuentes como respuesta a la falta de suelo urbano disponible.
Los desarrollos de proyectos logísticos en áreas como Extremadura o Castilla-La Mancha, con incentivos fiscales y costes de suelo más bajos, se perfilarán como una alternativa estratégica en los próximos años. Los inquilinos actuales no solo buscan infraestructuras funcionales, sino que también exigen espacios que prioricen el bienestar de los empleados.
Características como la iluminación natural, áreas de descanso confortables y espacios exteriores con vegetación están redefiniendo la oferta inmologística. Estos elementos no solo mejoran la productividad, sino que también ayudan a fidelizar el talento, posicionando el confort y la eficiencia operativa como diferenciadores clave para los desarrolladores. En cuanto a las rentabilidades, los expertos anticipan que se producirá un suave ajuste en la primera parte de 2025, con un mayor crecimiento de rentas en micro ubicaciones con bajos niveles de desocupación.
El retail vence los fantasmas del pasado y encara un año de inversión y cambios
El sector del retail está en auge y ha logrado vencer los fantasmas del pasado. Tras varios años en los que la actividad inversora fue prácticamente nula, los activos comerciales están de nuevo en el foco del capital. Tanto es así que el sector cerrará el 2024 con una actividad inversora que superará los 2.000 millones de euros. Además, este año también está siendo protagonista dentro del inmobiliario por los movimientos corporativos entre las principales firmas del sector cotizadas, lo que es un signo más del buen momento que atraviesa este mercado. Según los expertos consultados por elEconomista.es este crecimiento que está experimentando y que se mantendrá en 2025 se debe a varios factores clave que han impulsado la confianza de los inversores y el rendimiento del sector.
Desde el final de la pandemia, los centros comerciales han mostrado resultados recurrentes y fiables, acumulando catorce trimestres consecutivos de aumento en las ventas. Este desempeño ha atraído a más inversores al sector, destacando la resiliencia y adaptabilidad de los centros comerciales españoles. Además, todos los segmentos están evolucionando al alza, incluidos ocio y entretenimiento, que tienen las mejores expectativas para el primer semestre de 2025, según el informe de Apresco y PwC.
Según los expertos, son dos las grandes tendencias que están impulsando el sector. Por un lado, el aumento del consumo privado, favorecido por el crecimiento económico de España y por otro la rentabilidad de las inversiones en digitalización. La integración del comercio físico y digital ha demostrado ser un modelo exitoso, complementando la experiencia de compra presencial con el e-commerce. Lejos quedan ya las afirmaciones que apuntaban que el crecimiento del comercio electrónico iba a suponer el final de la tienda física. La alianza entre grandes tiendas emblemáticas y el conocimiento exhaustivo de los clientes a través de la tecnología ha sido clave para anticipar los usos y costumbres de diferentes segmentos de población.
La innovación y la sostenibilidad también son fundamentales para el futuro del retail. Los centros comerciales están invirtiendo en tecnología para mejorar la experiencia del cliente y en prácticas sostenibles para atraer a consumidores conscientes del medio ambiente. La creación de experiencias únicas y la diversificación de la oferta, incluyendo sectores como el bienestar, ocio y restauración, son esenciales para mantener la relevancia y atraer visitantes.
Las expectativas para el primer semestre de 2025 son optimistas, con un crecimiento continuo en ventas y afluencias. La moderación de la inflación y la estabilización de los tipos de interés reforzarán el atractivo del retail como destino de inversión. Además, la demanda de activos en ubicaciones prime sigue siendo alta, lo que presiona al alza los precios de los alquileres. Estos factores, unidos al aumento del poder adquisitivo han impulsado el consumo privado, reflejado en un incremento del 3,1% en la afluencia a centros comerciales en el tercer trimestre, junto con un ascenso de las ventas del 4%.Si bien, pese al optimismo, el sector retail también se enfrenta a varios desafíos.
La conexión de las marcas con el consumidor y el papel del espacio físico del centro comercial para ponerlos en contacto será clave. Además, la oferta comercial diferencial seguirá siendo importante para atraer visitantes a los centros comerciales, incluyendo nuevos conceptos de retail y usos relacionados con la salud y la cultura. Según los expertos, el sector retail en España está bien posicionado para continuar su crecimiento en 2025, apoyado por una economía sólida, un aumento del consumo privado y una estrategia centrada en la innovación y sostenibilidad.
Con fundamentos sólidos y un rendimiento significativo, el retail presenta claras oportunidades de inversión, consolidándose como uno de los mercados más atractivos para el próximo año. La creación de experiencias únicas seguirá siendo un pilar fundamental en esta evolución, con centros comerciales que ofrecen un mix innovador de moda, ocio, restauración, cultura y servicios. Así, la diversificación de la oferta y la resiliencia demostrada por los centros comerciales en los últimos años refuerzan las expectativas optimistas para el sector en el futuro cercano.
